Что можно построить на дачном участке.

1. Порядок застройки.

Порядок застройки садового участка в основном регламентируется ст. 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".  

Данной статьей определяется порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, на что и указано в ее названии. Представляется, что положения данной статьи (в которые, кстати говоря не вносились изменения) несколько утратили свою актуальность. КС России в постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П пришел к выводу о том, что гражданское законодательство в новых социально-экономических условиях не предполагает введение ограничений, касающихся предельных размеров жилых строений, возводимых на садовых земельных участках, однако требует при этом от собственника земельного участка соблюдения строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ), которые унифицированно регламентируют соответствующие вопросы (СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан" и СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан").

2. Нормы и правила застройки.

Общими положениями СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения" (в ред. постановленияГосстроя России от 12 марта 2001 г. N 17) предусмотрено следующее:

организация территории садоводческого (дачного) объединения осуществляется в соответствии с утвержденным администрацией местного самоуправления проектом планировки территории садоводческого (дачного) объединения, являющимся юридическим документом, обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого (дачного) объединения;

все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены администрацией местного самоуправления;

проект может разрабатываться как для одной, так и для группы (массива) рядом расположенных территорий садоводческих (дачных) объединений;

для группы (массива) территорий садоводческих (дачных) объединений, занимающих площадь более 50 га, разрабатывается концепция генерального плана, предшествующая разработке проектов планировки и застройки территорий садоводческих (дачных) объединений и содержащая основные положения по развитию: внешних связей с системой поселений; транспортных коммуникаций; социальной и инженерной инфраструктуры;

перечень основных документов, необходимых для разработки, согласования и утверждения проектной документации по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений, приведен в СП 11-106-97 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан";

при установлении границ территории садоводческого (дачного) объединения должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, по защите территории от шума и выхлопных газов транспортных магистралей, промышленных объектов, от электрических, электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона и других негативных воздействий;

размещение территорий садоводческих (дачных) объединений запрещается в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий;

территорию садоводческого (дачного) объединения необходимо отделять от железных дорог любых категорий и автодорог общего пользования I, II, III категорий санитарно-защитной зоной шириной не менее 50 м, от автодорог IV категории - не менее 25 м с размещением в ней лесополосы шириной не менее 10 м;

территория садоводческого (дачного) объединения должна отстоять от крайней нити нефтепродуктопровода на расстоянии, не менее указанного в СНиП 2.05.13-90"Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населенных пунктов";

запрещается размещение территорий садоводческих (дачных) объединений на землях, расположенных под линиями высоковольтных передач 35 кВА и выше, а также с пересечением этих земель магистральными газо- и нефтепроводами. Расстояние по горизонтали от крайних проводов высоковольтных линий (при наибольшем их отклонении) до границы территории садоводческого (дачного) объединения принимается в соответствии с Правилами устройства электроустановок (ПУЭ);

расстояние от застройки на территориях садоводческих (дачных) объединений до лесных массивов должно быть не менее 15 м;

при пересечении территории садоводческого (дачного) объединения инженерными коммуникациями надлежит предусматривать санитарно-защитные зоны в соответствии сСанПиН 2.2.1/2.1.1.984 (в настоящее время действуют СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03"Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов";

территории садоводческих (дачных) объединений в зависимости от числа земельных участков, расположенных на них, подразделяются на: малые - от 15 до 100; средние - от 101 до 300; крупные - 301 и более участков.

СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения" также отсылают еще к целому ряду нормативных документов, представляющему собой с учетом изменений в их составе следующее:

СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника";

СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий"

СНиП 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения";

СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения";

СНиП 3.05.04-85 "Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации";

СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";

СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания";

СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция и кондиционирование";

СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений";

СНиП 42-01-2002 "Газораспределительные системы";

Инструкция по устройству молниезащиты зданий, сооружений и промышленных коммуникаций, утв. приказом Минэнерго России от 30 июня 2003 г. N 280;

СанПиН 2.1.5.980-00 "Гигиенические требования к охране поверхностных вод";

СанПиН 2.1.6.1032-01 "Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы";

СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. контроль качества";

СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения";

СанПиН 2.1.4.1175-02 "Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников";

СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий".

Все перечисленные нормативные документы после вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании"*(130) (т.е. после 1 июля 2003 г.) согласно переходному положению п. 1 его ст. 46 действуют впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей. В соответствии с п. 1.1 указанной статьи (в ред. Федерального закона от 1 мая 2007 г. N 65-ФЗ*(131)) до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов в эти нормативные документы могут вноситься изменения, но с учетом определенных данной статьей особенностей.

На текущий момент из технических регламентов, устанавливающих требования, которые подлежат учету при организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, принят лишь Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"*(132). Названный Закон согласно ч. 1 его ст. 1 устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в т.ч. к зданиям, сооружениям и строениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

3. Регистрация права собственности.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ дополнен статьей 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества", которая в (в ред. Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ) предусматривает следующее:

основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном названным Законом порядке (п. 1);

обязательным приложением к представляемым в соответствии с п. 1 данной статьи документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если: право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке; указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка; для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (п. 3);

документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 4);

документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п. 4);

истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации (п. 5).

Форма декларации об объекте недвижимого имущества на основании Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ утверждена приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N 232*(133).

В ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"*(134) в соответствии сФедеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ включена часть 4, устанавливающая, что до 1 января 2010 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ также ст. 9 названного Закона дополнена правилом, согласно которому положения ч. 17 ст. 51 ГсК РФ применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие данного Кодекса (т.е. до 30 декабря 2004 г.). В п. 1 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ) установлено, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.

В ст. 222 части первой ГК РФ Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ внесены изменения, в результате которых право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, может быть признано не только судом, но и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.