Покупка дачи (земельного, дачного участка) в СНТ.
Покупка земельного участка (дачи) в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе (далее СНТ) несколько отличается от покупки квартиры или дома. При заключении договора купли-продажи земельного участка (дачи) в СНТ, если земельный (дачный) участок не приватизирован или у продавца отсутствуют документы о право собственности на дачу, стороны зачастую ограничиваются оформлением документов только в СНТ. Так, получив деньги за земельный участок (дачу), продавец подает заявление в СНТ о выходе из него, а продавец – о принятии его в члены СНТ. После этого покупатель полагает, что он становится собственником дачного участка. Однако это не так.
Согласно п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Аналогичные нормы содержатся и в Земельном кодексе РФ (ст.ст.25 и 26).
Таким образом, право собственности на земельный участок (дачу), а также иные права на него подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав и возникают с момента такой регистрации, о чем выдается соответствующее свидетельство. Следовательно, если право собственности на земельный участок не зарегистрировано за продавцом, он не вправе им распоряжаться, то есть продавать его. Соответственно, и покупатель не будет собственником до того момента пока за ним не будет зарегистрировано право собственности на земельный участок (дачу).
Документом, удостоверяющим право собственности на дачный участок, является соответствующее свидетельство, в котором указывается местоположение земельного участка (дачи) и кто является его собственником.
В тоже время из данного правила есть и исключение в части записи в реестре. Например, если земельный участок был предоставлен продавцу в собственность до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 30.01.1998, когда еще не было единого государственного реестра прав на недвижимое имущества. Но и в этом случае выдавалось свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Следует обратить внимание и на то, что п.9.1 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Но как быть, когда у продавца из документов на руках только членская книжка о членстве в СНТ? Учитывая, что такая схема продажи дачных (садоводческих) земельных участков широко используется, рассмотрим возможность регистрации права собственности, когда покупатель стал только членом СНТ и какие-либо иные документы, подтверждающие право на дачный участок, у него отсутствуют.
В силу п.1 ст.18 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
Как видно из данной статьи, право, на основании которого гражданин, являющийся членом СНТ, владеет данным участком, не указано. Между тем земельные участки могут находиться у граждан: на праве собственности (ст.15 ЗК РФ), на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.20 ЗК РФ), на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ) и на праве аренды (ст.22 ЗК РФ).
Необходимо отметить, что земельные участки могут принадлежать гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, только если они были получены ими до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001). Продавать такие участки граждане не вправе. Продать такой земельный участок можно только после оформления его в собственность.
Согласно п.4 ст.28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
Таким образом, член СНТ, если земельный участок входил в территорию СНТ, выделенную до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то есть до 23.04.1998, вправе приобрести дачный участок в собственность бесплатно. Если территория была выделена после вступления в силу данного Федерального закона, то земельный участок предоставляется члену СНТ за плату. Поэтому покупая дачный участок, и используя схему покупки через членство в СНТ, необходимо выяснить дату, когда он был предоставлен, чтобы не пришлось платить дважды.
Для приобретения земельного участка в собственность, член СНТ должен обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого находится данный земельный участок.
Предоставление земельного участка производится на основании заявления члена СНТ. К заявлению прилагаются: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное заявителем; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
Решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении принимается в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов (п.6 ст.28 Закона). Принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка будет являться основанием для регистрации за членом СНТ права собственности на данный участок.
|